新甘肅·甘肅經(jīng)濟(jì)日報(bào)記者 馬蘭玲

　　案例：某物業(yè)公司自2015年起為某小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。2018年12月，該小區(qū)業(yè)委會(huì)成立。該小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定，業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)管理事務(wù)。2024年，物業(yè)公司與某廣告公司簽訂合同，約定將小區(qū)電梯內(nèi)廣告位出租給某廣告公司，并取得一定收益。該小區(qū)業(yè)委會(huì)遂向蘭州市安寧區(qū)法院提起訴訟，要求物業(yè)公司返還小區(qū)電梯內(nèi)公共收益。

　　對此，物業(yè)公司辯稱，其支出成本大于所得收益，小區(qū)公共收益為負(fù)數(shù)，即使公共收益有剩余，也應(yīng)當(dāng)直接納入住宅專項(xiàng)維修資金，不應(yīng)向業(yè)主返還。

　　蘭州市安寧區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。該小區(qū)依法成立業(yè)委會(huì)，并授權(quán)其具有管理公共收益的職責(zé)。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百八十二條規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。”本案中，利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收益，應(yīng)當(dāng)確定地歸屬全體業(yè)主所有。小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)本著物盡其用的原則，在不影響業(yè)主權(quán)益的基礎(chǔ)上，可以對小區(qū)的業(yè)主共有部分，像車位、電梯間等加以利用，增加收益。如果物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)將這部分收益作為經(jīng)營收益據(jù)為己有，則侵害了全體業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)扣除合理成本后予以返還。最終，法院判決物業(yè)公司扣除相應(yīng)成本后向業(yè)委會(huì)返還相關(guān)收益。

　　判決生效后，記者專程專訪了該案承辦法官施莉娟，就廣大業(yè)主關(guān)心的小區(qū)公共收益相關(guān)問題進(jìn)行了提問，施莉娟法官結(jié)合該案實(shí)際，給出了通俗易懂的解答，為業(yè)主維護(hù)自身權(quán)益提供了實(shí)用指引。

　　記者：該案中，物業(yè)公司主張公共收益應(yīng)直接納入住宅專項(xiàng)維修資金，這種說法是否合理？業(yè)主共有收益的合法用途有哪些？

　　施莉娟：這種說法不合理。小區(qū)公共收益扣除合理成本后歸全體業(yè)主共有，用途需經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)決議，物業(yè)公司無權(quán)單方?jīng)Q定。合法用途主要有三類：一是補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，用于公共設(shè)施維修改造；二是改善小區(qū)公共環(huán)境、增設(shè)健身器材等設(shè)施；三是在符合小區(qū)管理規(guī)約的前提下，可用于其他與小區(qū)公共事務(wù)相關(guān)的合理支出。無論哪種用途，都需公示收支明細(xì)，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　記者：很多業(yè)主不清楚小區(qū)公共收益有哪些、如何查詢，該怎么做？

　　施莉娟：小區(qū)公共收益來源廣泛，除電梯廣告，還有快遞柜租金、公共車位出租費(fèi)、樓道廣告及小區(qū)攤位費(fèi)等，均歸業(yè)主共有。查詢方面，有業(yè)委會(huì)的可要求其公示明細(xì)；無業(yè)委會(huì)可直接向物業(yè)公司查詢，其有義務(wù)公示不得隱瞞。若拒絕，業(yè)主可聯(lián)合投訴或起訴，維護(hù)自身知情權(quán)。

　　記者：發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司擅自占有、挪用公共收益，業(yè)主該如何維權(quán)？有哪些注意事項(xiàng)？

　　施莉娟：維權(quán)關(guān)鍵是收集證據(jù)，如廣告照片、租賃合同、收支憑證、溝通記錄等。維權(quán)方式有三種：業(yè)委會(huì)出面協(xié)商返還；協(xié)商無果可起訴；無業(yè)委會(huì)可聯(lián)合業(yè)主推選代表協(xié)商或起訴。需注意依法理性維權(quán)，訴訟時(shí)效為三年，從知道權(quán)益受損之日起算，業(yè)主需團(tuán)結(jié)協(xié)作。

　　記者：還有哪些易被忽視的公共收益？業(yè)主如何防范權(quán)益受損？

　　施莉娟：易忽視的有公共車位出租收益、小區(qū)臨時(shí)攤位費(fèi)、大門圍墻廣告收益及快遞柜、自動(dòng)售貨機(jī)租金。防范可從三方面入手：主動(dòng)參與小區(qū)事務(wù)，行使表決權(quán)；要求業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司定期公示收支，質(zhì)疑不合理支出；增強(qiáng)法律意識(shí)，及時(shí)通過合法途徑維權(quán)。